Der Verband Deutscher Vermessungsingenieure (VDV) begrüßt ausdrücklich die Zielsetzung des Gebäudetyps E. Vereinfachte Bauweisen und eindeutigere vertragliche Rahmenbedingungen können einen wichtigen Beitrag zur Reduzierung der Baukosten und zur Beschleunigung des Wohnungsbaus leisten. Insbesondere unterstützt der VDV den Ansatz, Gebäude bereits in einer frühen Planungsphase als kompakte und wirtschaftliche Baukörper zu konzipieren. Voraussetzung für eine erfolgreiche Umsetzung dieses Ansatzes ist jedoch eine verlässliche Kenntnis des Grundstücks, insbesondere seiner Grenzen, seiner tatsächlichen Gegebenheiten und seiner Höhenverhältnisse.
Der VDV spricht sich dafür aus, den im Referentenentwurf vorgesehenen „Opt-In“-Ansatz beizubehalten. Dieser ermöglicht es den Vertragsparteien, bewusst und ausdrücklich zu entscheiden, ob sie den gesetzlichen Basisstandard vereinbaren möchten. Die Entscheidung schafft zugleich einen geeigneten Zeitpunkt, um die erforderlichen Planungsgrundlagen zu überprüfen und deren Vorliegen zu dokumentieren. Dadurch lässt sich die Anwendung des Basisstandards unmittelbar mit den notwendigen geodätischen Voraussetzungen verknüpfen. Dies erscheint praktikabler und rechtssicherer als ein automatisch geltender „Opt-Out“-Ansatz.
Nach Auffassung des VDV sollte die Anwendung des gesetzlichen Basisstandards bei der Errichtung neuer Gebäude deshalb an verbindliche geodätische Voraussetzungen geknüpft werden.
Zunächst muss sichergestellt sein, dass die Grenzen des zu bebauenden Grundstücks vor Abschluss der Entwurfsplanung amtlich festgestellt und die Grenzpunkte im Liegenschaftskataster mit einer dem Koordinatenkataster entsprechenden Genauigkeit nachgewiesen sind. Liegt ein solcher Nachweis bislang nicht vor, muss die Grundstücksgrenze vorab amtlich festgestellt und entsprechend koordiniert werden. Bereits zum Zeitpunkt der Entscheidung für den gesetzlichen Basisstandard muss eindeutig feststehen, dass diese Anforderung erfüllt ist.
Darüber hinaus ist ein prüffähiger Lage- und Höhenplan erforderlich, der von qualifizierten Geodäten erstellt wurde. Dieser muss die Grundstücksgrenzen, den maßgeblichen Gebäudebestand und das vorhandene Gelände, die relevanten Höhenverhältnisse sowie die vorgesehene Lage und Höhenentwicklung des geplanten Gebäudes nachvollziehbar und fachgerecht abbilden. Auch dieser Plan muss bereits bei der Entscheidung für den Basisstandard vorliegen. Auf Grundlage dieser gesicherten Daten kann der Baukörper wirtschaftlich und unkompliziert entwickelt werden, ohne Unsicherheiten hinsichtlich seiner tatsächlichen Positionierung auf dem Grundstück in die spätere Bauausführung zu übertragen.
Begründung
1. Schutz des Eigentums und Schaffung von Rechtssicherheit
Vereinfachtes Bauen setzt voraus, dass eindeutig feststeht, innerhalb welcher Grundstücksgrenzen das Bauvorhaben verwirklicht werden darf. Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes gewährleistet den Schutz des Eigentums sowohl der Bauherrschaft als auch der angrenzenden Grundstückseigentümer. Eine amtlich festgestellte Grundstücksgrenze mit einem hochgenauen Nachweis im Liegenschaftskataster bildet daher eine wesentliche Grundlage für die rechtssichere Planung der Gebäudeposition und die Einhaltung der erforderlichen Grenzabstände.
Ein qualifizierter Lage- und Höhenplan ergänzt diese Grundlage. Er stellt transparent dar, wie sich das geplante Gebäude in das Grundstück einfügt und welche räumlichen und höhenmäßigen Gegebenheiten der Planung zugrunde liegen.
Der „Opt-In“-Ansatz bietet die Möglichkeit, bereits vor der Vereinbarung des gesetzlichen Basisstandards verbindlich zu überprüfen, ob diese Voraussetzungen gegeben sind. Ein „Opt-Out“-Modell könnte zwar den Vorteil bieten, dass der Basisstandard grundsätzlich ohne eine gesonderte Vereinbarung zur Anwendung kommt. Fehlen jedoch zugleich eindeutige Regelungen zum Nachweis der erforderlichen geodätischen Grundlagen, besteht die Gefahr von Unsicherheiten hinsichtlich seiner Anwendbarkeit. Dies gilt insbesondere bei ungeklärten Grundstücksgrenzen oder einem nicht vorhandenen Lage- und Höhenplan. Die daraus entstehenden Auslegungsfragen könnten die angestrebte Rechtssicherheit erheblich beeinträchtigen.
2. Vereinfachung und Wirtschaftlichkeit der Planung
Ein kompakter und wirtschaftlicher Baukörper kann nur dann frühzeitig und zielgerichtet geplant werden, wenn die tatsächlich verfügbare Grundstücksfläche und die maßgeblichen Höhenverhältnisse zuverlässig bekannt sind.
Eindeutig bestimmte Grundstücksgrenzen und ein qualifizierter Lage- und Höhenplan ermöglichen es, Grenzabstände, Gebäudehöhen, erforderliche Geländeanpassungen, die Erschließung und die notwendigen Anschlüsse bereits während der Entwurfsplanung aufeinander abzustimmen. Unterschiedliche Planungsvarianten können dadurch auf einer einheitlichen und verlässlichen Datengrundlage bewertet werden. Gleichzeitig lassen sich unnötige Planungsänderungen und daraus resultierende Mehrkosten vermeiden.
Die erforderliche Investition in eine qualifizierte geodätische Bestandsaufnahme erfolgt zu einem frühen Zeitpunkt des Planungsprozesses. Zu diesem Zeitpunkt können notwendige Anpassungen noch einfach und kostengünstig vorgenommen werden. Nach Beginn der Bauausführung wären entsprechende Korrekturen dagegen regelmäßig mit einem deutlich höheren Aufwand verbunden.
Der „Opt-In“-Ansatz schafft hierfür einen geeigneten Rahmen, da die bewusste Entscheidung für vereinfachte vertragliche Standards unmittelbar mit der Prüfung der notwendigen Planungsgrundlagen verbunden werden kann. Darüber hinaus ist eine ausdrückliche Vereinbarung bei Beschaffenheitsmerkmalen, die weder durch die Technischen Baubestimmungen noch durch ergänzende landesrechtliche Regelungen abgedeckt sind, transparenter und besser nachvollziehbar als die automatische Anwendung eines Basisstandards ohne klar definierte Entscheidungsgrundlage.
3. Entlastung der Planungsbeteiligten
Architektinnen und Architekten sowie Fachplanerinnen und Fachplaner benötigen verlässliche und fachlich geprüfte Ausgangsdaten für ihre Arbeit. Ein qualifizierter Lage- und Höhenplan stellt diese Informationen in einer abgestimmten Form bereit.
Damit entfällt die Notwendigkeit, Grundstücksgrenzen und Höhenangaben aus unterschiedlichen, teilweise voneinander abweichenden oder unterschiedlich genauen Unterlagen eigenständig zusammenzuführen und zu bewerten. Eine einheitliche Planungsgrundlage reduziert zudem das Risiko von Widersprüchen zwischen dem Lageplan, dem Gebäudeentwurf und den weiteren Fachplanungen.
Dies erleichtert insbesondere die frühzeitige Entwicklung einer einfachen und wirtschaftlichen Gebäudeform sowie die fundierte Entscheidung der Vertragsparteien für die Anwendung des gesetzlichen Basisstandards.
4. Verbesserte Prüfbarkeit für die Bauverwaltung
Werden Grundstücksgrenzen, vorhandener Gebäudebestand, Geländehöhen und die geplante Gebäudeposition in einem fachgerecht erstellten und prüffähigen Plan zusammengeführt, verbessert dies auch die Nachvollziehbarkeit eines Bauvorhabens für die zuständige Bauaufsichtsbehörde.
Die lage- und höhenbezogenen Angaben können auf dieser Grundlage einfacher überprüft und bewertet werden. Rückfragen aufgrund fehlender, unvollständiger oder widersprüchlicher Planungsunterlagen sowie daraus resultierende Nachbesserungsschleifen lassen sich dadurch reduzieren.
Die geodätischen Vorleistungen dienen somit der Unterstützung und Vereinfachung der behördlichen Prüfung. Die gesetzlich geregelte Prüf- und Entscheidungsverantwortung der Bauaufsichtsbehörden bleibt davon selbstverständlich unberührt.
5. Nachhaltiger Mehrwert für das Liegenschaftskataster
Sofern die erforderliche Qualität der Katasterdaten bislang nicht erreicht wird, schafft eine vorgelagerte amtliche Grenzfeststellung die Voraussetzung für einen dauerhaft verlässlichen Nachweis der Grundstücksgrenzen.
Der Nutzen dieser Maßnahme beschränkt sich dabei keineswegs auf das jeweils geplante Bauvorhaben. Die amtlich geklärten und koordinatenmäßig nachgewiesenen Grundstücksgrenzen stehen auch für zukünftige Planungen, Grundstückstransaktionen und die langfristige Sicherung des Grundeigentums zur Verfügung.
Damit leistet die Maßnahme zugleich einen Beitrag zur nachhaltigen Verbesserung der Qualität und Aussagekraft des Liegenschaftskatasters.
Zusammenfassende Forderung des VDV
Der Verband Deutscher Vermessungsingenieure empfiehlt, den im Referentenentwurf vorgesehenen „Opt-In“-Ansatz beizubehalten und die Anwendung des gesetzlichen Basisstandards bei der Errichtung neuer Gebäude an zwei verbindliche Voraussetzungen zu knüpfen:
- Amtlich festgestellte und hochgenau nachgewiesene Grundstücksgrenzen: Die Grenzen des Baugrundstücks müssen amtlich festgestellt und die Grenzpunkte im Liegenschaftskataster mit einer dem Koordinatenkataster entsprechenden Genauigkeit nachgewiesen sein. Soweit erforderlich, ist zuvor eine amtliche Grenzfeststellung mit entsprechender Koordinierung durchzuführen.
- Qualifizierter Lage- und Höhenplan: Es muss ein prüffähiger, von qualifizierten Geodäten erstellter Lage- und Höhenplan vorliegen, der die Grundstücksgrenzen, den relevanten Bestand, das Gelände, die maßgeblichen Höhen sowie die geplante Lage und Höhe des Gebäudes vollständig und nachvollziehbar darstellt.
Beide Voraussetzungen müssen bereits zum Zeitpunkt der ausdrücklichen Entscheidung der Vertragsparteien für die Anwendung des gesetzlichen Basisstandards erfüllt sein.
Eine verlässliche Grundstücks- und Planungsgrundlage ist kein zusätzlicher Komfort- oder Qualitätsstandard. Sie ist vielmehr eine wesentliche Voraussetzung dafür, dass die angestrebten baulichen und vertraglichen Vereinfachungen tatsächlich wirksam werden können. Nur auf Basis gesicherter geodätischer Daten lassen sich Gebäude wirtschaftlich, rechtssicher und mit möglichst geringem Risiko nachträglicher Korrekturen planen und errichten.
Der VDV sieht daher in der frühzeitigen Sicherung der geodätischen Grundlagen einen entscheidenden Baustein für die erfolgreiche Umsetzung des Gebäudetyps E.